房地产市场开年迎来缓步回升

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4月6日,全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2023年第一季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场在一季度的表现进行全面回顾与总结，并基于最新的行业走势对2023年北京房地产市场的未来发展做出展望与研判。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“随着疫情防控措施全方位解除，社会、经济秩序稳步恢复，全力发展经济是中国在2023年的主基调。房地产市场救市信号明显，相继迎来多项重大利好政策，在经历了2022年低谷后，市场正在迎来复苏拐点。而今年的‘两会’定调房地产市场政策将继续‘以稳为主’，再次夯实了房地产市场的回暖信心。此外，消费基础设施首次纳入REITs试点范围，有利于百货商场、购物中心等的零售资产建设和改善，对扩大内需、提振消费将起到积极作用。REITs的持续‘破冰’，也为房地产市场的发展带来了新机遇。”

2023年第一季度，北京写字楼市场迎来真正意义上的“后疫情时期”。在开年阶段，北京写字楼市场活跃度明显改善，尤其是带看量大幅提升，表明潜在租户已经重启选址搬迁计划。但整体而言，北京甲级写字楼市场目前仍处于恢复期，触底之后的反弹仍需发展动能。

一季度，北京甲级写字楼市场仅有位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来57,415平方米的新增供应。同期，尽管市场整体已进入复苏轨道，但租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放；而去年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，迫使业主方也承受着较大的去化压力。综合以上因素，使得一季度全市净吸纳量仍为负值，约为-3,220平方米，但降幅较去年四季度有所收窄。

新项目入市叠加需求疲软，导致空置面积持续增加，2023年一季度全市空置率环比、同比分别上升0.5、1.5个百分点，至16.8%的高位。去化空置面积的压力不断累加，迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”，因此在一季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比分别下降1.3%、5.1%。

展望2023年全年，从供应端角度来看，去年因疫情影响而推迟入市的在建项目预计将在今年内渐次交付，2023年的写字楼市场也将迎来一波供应小高峰、供应量将超过57万平方米；需求端方面，尽管国内的社会经济秩序已完全恢复常态、新冠疫情也不再是写字楼市场的绊脚石，但各行各业所面临的复苏难度与所需时间却不尽相同，因此企业的租赁需求也相应地产生了差异化。因此可以说，市场信心的回归与真实租赁需求的释放均需要一段较长的时间，对于北京写字楼市场而言，今年既是转折之年、也是调整之年。

北京商业零售市场有望在2023年迎来井喷式增长，新项目的持续入市与各购物中心品牌结构的深度调改有望进一步带动消费回暖。一季度，位于亚奥商圈的DT51项目与位于门头沟区的西长安中骏世界城如期开门迎客，共带来约16万平方米的新增零售面积。随着疫情防控措施的全面解除，商业零售市场阴霾逐渐散去，本季度北京各大购物中心的客流明显反弹。同时，春节前后新项目接连入市，有效刺激线下实体消费需求， 2023年北京零售消费市场实现了开门红，市场回暖趋势日渐显著。

进入后疫情阶段，各大购物中心积极推进品牌调改、空间升级改造等事宜，以期挽回在疫情期间出现的品牌关店、撤离、客流量下降等损失，但由于市场完全复原仍需时间，因此全市主要购物中心的关键指标也出现了小幅波动。2023年一季度，全市优质购物中心平均空置率环比上升0.8个百分点至8.5%；同期，全市优质购物中心平均租金水平出现小幅下滑，为每平方米每月816.1元，租金指数环比微降0.1%、同比下滑4.8%。

值得一提的是，除去一季度已开业的项目，包括在建购物中心与城市更新改造项目在内，北京零售市场2023年新增零售面积预期将达百万平方米以上。新项目横跨核心、次核心及新兴商圈，进一步发掘北京各区域市场的潜力，释放多圈层消费需求。同时，存量项目也在积极应对后疫情时代消费市场的变化，加速调整商铺品牌与业态排布，大力培育新型消费，加强项目核心竞争力的打造，把握北京零售市场新时期的发展机遇。

北京大宗投资市场迎来暖春，市场活跃度持续改善，一季度投资市场累计成交金额约为人民币67.35亿元，较去年同期增加60.8%。在2023年开年阶段，除了自用型收购及通过法拍渠道购得资产外，无论是内资投资者还是外资机构均开始重新启动寻觅优质资产、加速布局北京商办市场。从资产角度出发，近期投资人重点关注的投资标的除了成熟商圈的优质办公楼、零售资产、科技园区及产业园区项目外，对于物流高标仓、长租公寓、保障性租赁住房等新兴赛道的投资兴趣也与日俱增。随着整体市场环境持续回暖，2023年预计将会有更多的投资机构把握机遇、加大投资、增厚整体收益，市场也有望见证更多大手笔的投资成交案例。

回顾2023年一季度，北京房地产市场虽然因为受到疫情长尾效应的影响，回暖速度低于预期，但市场拐点已经到来，市场活跃度的改善表明触底反弹将是2023年房地产市场的大势所趋。在供给端，二、三季度零售市场新增供应充足，消费基础设施REITs利好显著；写字楼市场低调起步、温和复苏，底部动荡有望告一段落。在政策端，扩大市场需求仍是稳经济的重要抓手，同时地产整体政策环境仍将延续宽松态势。预计下一阶段北京房地产市场的信心将进一步回归，尽管受宏观经济周期影响，市场数据的修复仍需要时间，但是市场活动及经济秩序稳步恢复至疫情前水平指日可待。

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